عواقب عدم ثبت ملک

گاهی در ثبت ملک ، فرض کنید شخصی بدون آنکه حقی نسبت به ملکی داشته باشد ، با رعایت تمام ضوابط و مقررات قانون ثبت ، ملکی که متعلق به دیگری است ، به نام خود ثبت کند و سند مالکیت بگیرد . در این فرض مالک واقعی باید چکار کند ؟ احتمالا برای پاسخ به این سوال دنبال راهی برای ابطال سند مالکیت می گردید . اما راهی برای ابطال سند مالکیت وجود ندارد .

در قانون کاهلی در ثبت ملک : فرض کنید شخصی بدون آنکه حقی نسبت به ملکی داشته باشد ، با رعایت تمام ضوابط و مقررات قانون ثبت ،ملکی را که متعلق به دیگری است ، به نام خود ثبت کند و سند مالکیت بگیرد .

برای حفظ مصالح جامعه و روشن شدن وضع مالکیت املاک و ایجاد نظم و انضباط ثبتی ، کاهلی در ثبت ملک را قاطع دعاوی و دلیل قطعی شدن مالکیت دانسته اند علاوه بر این مالکی که بعد از چند آگهی مقدماتی ، نوبتی ، تحدیدی و ….. به خاطر بی اطلاعی ، تنبلی یا تسامح حقوق خود را حفظ نکرده علیه خود اقدام کرده است . بنابراین ابطال سند کسی که در فرض بالا سند مالکیت گرفته است امکان ندارد مگر در دو فرض استثنایی “صدور سند مالکیت معارض” و “اشتباهات ثبتی”.

با این وجود ، کسی که با سوءنیت ملک دیگری را به نام خود ثبت کرده است ، باید منتظر برخورد سخت کیفری باشد . در قانون ثبت معمولا برای چنین اشخاصی مجازات سنگین جرم کلاهبرداری را در نظر گرفته اند. مالک اصلی ملک هم برای رسیدن به حقوق خود می تواند علیه کسی که حق او را تضییع کرده است ، با طرح شکایت کیفری ، درخواست محکومیت کیفری متهم به مجازات قانونی به جبران خسارت وارده شامل قیمت ملک ، مجوز و سایر خسارات کند .

نظریه مشورتی جدید اداره حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه : 77٫1402٫1112

شماره پرونده : 1402-186٫1-1112ک

تاریخ نظریه : 1403٫05٫13 

استعلام:
اگر کسی مال دیگری را بدون مجوز قانونی، به نحوی از انحاء مورد تملک قرار دهد و به تصرف خود در آورد در این صورت آیا از مصادیق ماده دوم «قانون موقت راجع به اشخاصی که مال غیر را انتقال میدهند و یا تملک میکنند و مجازات آنها مصوب 1302» میباشد؟

فرض سؤال این است که مورد مذکور از مصادیق کلاهبرداری نیست ( مثلا هیچ مانور متقلبانه ای نبوده است ) و از مصادیق مواد 690 به بعد هم نیست ( چون یا با قهر و غلبه نیست و یا اینکه اساساً مال منقول را شخص تصرف کرده است و ماده 690 و لواحق آن مربوطه به مال غیر منقول است ) و جعل و استفاده از سند مجعولی نیز صورت نگرفته است. اگر این شخص چنین کاری را انجام دهد آیا از مصادیق ماده فوق است و یا این که انتقال مال غیر محسوب میشود؟

(در قانون انتقال مال غیر لفظ «دیگری» وجود دارد که به نظر میرسد منصرف از شخص انتقال دهنده است و شامل انتقال به خود نمیشود.)

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
در فرض سؤال که فردی ملک متعلق به دیگری را به خود منتقل کرده و تملک کند، عمل پوی با وجود شرایط قانونی مشمول ماده دوم «قانون موقت راجع به اشخاصی که مال غیر را انتقال میدهند و یا تملک میکنند و مجازات آنها» مصوب 1302 است و چون در بند «ب» ماده واحده قانون لغو مجازات شلاق مصوب 1344 قانون فوق اصلاح شده است؛ همچنین با توجه به اصل عدم نسخ قوانین قانون یاد شده کماکان معتبر و قابل استناد است.